식꿈이의 내 집 마련기/부린이의 열공 노트

전세, 월세의 적! 근저당 설정이란 무엇일까요?

식꿈 2020. 11. 24. 21:44

안녕하세요. 트렌드를 모아보는 식꿈이, 아니 부린이 식꿈이에요.

지난 글에서 말씀드렸던 것처럼 드디어 제 집 마련의 꿈을 이루게 되었답니다.

 

하지만 아직 진행중인 사안들이 많아, 고민도 인내도 계속될 예정이랍니다.

새롭게 선보이는 카테고리 ‘부린이의 열공 노트’에서는

정말 ‘부동산’에 대해 아무것도 알지 못했던!

제가 내 집 마련을 위해 하나씩 공부해왔던, 그리고 부딪혔던

다양한 부동산 관련 키워드를 제가 이해했던 눈높이에 맞춰 정리해보고자 해요.

 

혹여나 읽어보시다 미진한 점이 있거나 오개념이 있다면

댓글로 언제든 따끔한 조언 부탁드려요!

왜냐면 전 아직도 부린이이기 때문이죠.

 

어쨌든, 오늘은 지난 내 집 마련기 1편에서 언급되었던

저에게는 악몽과도 같았던 근저당권에 대해 살포시 내용을 정리해보고자 해요.

혹시나 궁금하시다면? 아래 링크로 저의 첫 독립 과정을 살펴봐주세요.

 

2020/11/22 - [식꿈이의 내 집 마련기] - 내집마련기 1. "근저당의 악몽, 다가구 주택의 전세 살이"

 

내집마련기 1. "근저당의 악몽, 다가구 주택의 전세 살이"

안녕하세요. 트렌드를 모아보는 식꿈이입니다. 2021년이 되면 저도 기나긴 전세난민의 삶을 정리하고 자가를 마련하게 됩니다. 지금 돌이켜보면, 조금만 더 빠르게 공부하고 조금만 더 빠르게 결

seekdream.tistory.com

 

 

1. 근저당의 의미부터 살펴보아요.

우선, 근저당이라는 개념을 이해하기전

먼저 여러분께서 보실 것은 ‘저당권(抵當權)’ 입니다.

디지털 한자사전에서는 저당권을 아래와 같이 정의하고 있네요.

 

저당권이란 담보물권의 하나로 채무자가 채무를 불이행할 경우,
목적물을 경매해 그 대금에서 저당권자가
다른 채권자보다 우선해 채무를 변제할 것을 목적으로 하는 물권

 

어려운 한자어가 많은데요. 목적물이야 다양한 경우가 있을 수 있겠으나,

대부분은 부동산과 관련한 경우가 많은 것 같아요.

근저당권 역시 의미는 조금 어렵습니다만,

부동산과 관련해 설정되는 저당권을

근저당 혹은 근저당권이라고 부른다고 보시면 쉬울 것 같아요.

 

즉, 부동산의 경우에는 집 주인이 자신의 집을 담보로 돈을 빌렸을 때,

돈을 빌려준 사람이 돈 대신 집을 받을 수 있는 권리라고 생각하시면 쉽습니다.

이 때, 돈을 받아야하는 채권자가 여럿일 경우,

저당권을 가지고 있는 사람이 가장 우선순위로 올라서게 됩니다.

 

2. 언제 문제가 되는 것일까?

바로 전세나 월세로 계약을 체결할 경우,

근저당으로 인한 많은 변수가 발생할 수 있는 점이

임차인으로 하여금 고민을 하게 하는 것이죠.

특히, 전세의 경우 고액의 보증금이 걸려있기 때문에

계약전 반드시 등기부등본을 확인해보셔야해요!

부동산에서는 당연히 등기부등본을 출력해주지만,

계약일자가 되시면 다시 한 번 더 출력을 받으셔서

혹시 그간에 새롭게 발생한 근저당이 있는지,

금액은 어느정도 변화가 있는지 등을 확인해보시는 것도 좋습니다.

 

개인이나 금융기관을 통해 집주인이 대출을 받아서 근저당이 있는 집이라면

집주인의 상환 능력 부족으로 인해 경매가 진행되면서

기존의 근저당이 1순위, 임차인이 2순위가 됩니다.

따라서 임차인의 소중한 보증금을 상실하게 되는 것이죠.

바로 이 경우가 수없이 많은 임차인들의 심금을 울리는 상황인 것입니다.

 

3. 임차인의 권리를 보장받는 방법!

(1) 근저당권 설정 해지하기

집 주인이 대출금액을 상환하였음에도 불구하고,

근저당권 설정 해지를 하지 않는다면 여전히 권리는 유효할 수 있답니다.

따라서, 등기소를 통해 근저당 설정 해지를 해야

임차인의 권리가 상승됩니다.

 

(2) 전입신고와 확정일자 받기

전입신고란, 새로운 거주지에 전입 사실을 밝히는 행위죠.

보통 이사 후 14일 이내에 주민센터 등을 통해 해야하는데요.

전입신고가 이뤄진 다음날부터 주택임대차보호법이 발동된다고 보시면 됩니다.

즉, 계약한 기간(1년, 2년 등) 중에 집 주인이 바뀔 수 있죠.

집 주인이 바뀌더라도, ‘내가 이 곳에 임차하여 거주하고 있습니다.’를

밝힐 수 있는 법적 장치가 바로 전입신고 후 받게되는 확정일자입니다.

확정일자 이후에 설정되는 근저당권은

임차인보다 후순위로 밀려나기 때문이죠.

 

※ 주의!

- 임차인의 권리는 ‘전입신고 후 다음날’부터 보장받게 됩니다.

- 근저당권의 설정은 ‘당일’부터 유효합니다.

즉, 집주인의 근저당 설정은 전입신고 후 다음날 이후에 설정되어야한다는 점을

반드시 전세 또는 월세 계약서의 특약으로 명시하실 필요가 있습니다!

 

 

그럼에도 불구하고 부동산과 법에 취약한,

사회초년생들을 대상으로 임대업을 하는 ‘일부’ 사업자들의 경우

이러한 점을 이용해 다양한 방법으로

보증금을 먹튀하는 사례가 있다고 합니다.

저 역시 비슷한 사례에 놓여 마음고생을 상당히 오랫동안 했었어요.

그 때 생각만 하면 지금도 아찔합니다.

특히, 전세의 경우 전세보증보험을 가입해두시는 것이!

요즘같이 전세보증금이 치솟는 전세대란의 상황에서는

선택이 아니라 필수가 아닐까하는 생각이 들어요.

 

모두의 아늑한 보금자리에서, 오늘 하루도 고생많으셨습니다.

내일 다시 새로운 포스팅으로 또 찾아뵙겠습니다.^^

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