식꿈이의 내 집 마련기/부린이의 열공 노트

재개발·재건축·지주택(지역주택조합)·리모델링 차이&비교![2]

식꿈 2020. 11. 28. 23:00

다시 돌아온 부린이 식꿈이입니다.

두 번째 글에서는 재건축과 리모델링에 대해 마저 소개해드리고자 해요.

혹시 [1]이 궁금하시다면? 아래 링크를 참조해주세요!

 

2020/11/28 - [식꿈이의 내 집 마련기/부린이의 열공 노트] - 신축 아파트를 향해, 재개발·재건축·지주택(지역주택조합)·리모델링 비교![1]

 

신축 아파트를 향해, 재개발·재건축·지주택(지역주택조합)·리모델링 비교![1]

안녕하세요. 부린이 식꿈이입니다. 오늘은 지난 근저당에 이어 대한민국 국민 중 대다수가 희망하는 주택! 신축 아파트를 위해 노력하는 사람들에 대한 이야기를 소개해보겠습니다. 아무것도

seekdream.tistory.com

사실 대다수 부린이 분들께서 관심갖는 부분은

바로 이 두 번째 글이 아닐까하네요.

바로 현재 존재하는 아파트, 2030세대가 상대적으로 접근하기 쉬운

구축 아파트들이 새로운 생명을 얻는 방식을 소개하기 때문입니다. 믿고 읽어봐주세요!

3. 재건축

핫한 주제죠. 바로 재건축입니다.

재건축은 기존 주택(노후 아파트 또는 연립주택 등)를 철거하고

그 땅에 새로운 아파트를 건설하는 것입니다.

 

일반적으로 30년가량의 연한이 충족되었을 경우

안전진단을 실시하고, 그에 따라 노후 정도 및 붕괴 위험성 등을 판단하여

D 등급 이상이 충족되었을 때 재건축 추진 절차가 본격적으로 이뤄진다고 하지요.

 

재개발과 비교한다면 이렇습니다.

기존 도로나 수도 시설 등 사회간접자본은 유지하는 범위 내에서

새로운 아파트가 건설되기 때문에 재개발이 공공 개발의 성격이 강하다면

재건축은 민영 개발의 성격이 강하다고 볼 수 있어요.

 

따라서 일반 기업과 함께 진행되기 때문에

수익이 어느정도 발생하느냐가 재건축 사업 추진 여부의 핵심이기도 해요.

 

여러 개념 중 용적률이 미치는 영향이 상당한데요.

용적률은 건물이 존재하는 토지 면적과 건물 각 층 면적의 합을 의미해요.

쉽게 생각하면 아파트의 높이·층수와 직결되는 부분이라고 보시면 됩니다.

시공사는 용적률을 비롯해 기타 여러가지를 고려해 수익성 여부를 판단하는데요.

 

쉽게 생각하면 현재 아파트 층수보다 더 높은 층을 몇 층이나 더 올릴 수 있느냐,

몇 집이 새로 단지에 추가될 수 있느냐 등을 고려하여 분양가 및 분담금이 결정되죠.

그리고 그 이익의 크기에 따라 사업성 여부를 판단할 수 있는 것입니다.

 

요즘과 같이 부동산이 난리인 상황에서

주택 공급량이 절벽으로 가고 있다는 주택난의 상황!

문재인 정부도 역세권 주거지역의 용적률을 700%까지

가능하게 한다는 소식이 전해지면서

빠르게 재건축을 추진하려는 여러 아파트 단지들이 등장하고 있기도 하네요.

 

재개발과 마찬가지로 재건축이 시작되면

기존 주민들은 다른 곳으로 가서 거주를 해야하는데,

이 때 조합원들에게 이주비를 지원해준다고 하니

이사 걱정은 조금 덜어두셔도 될 것 같아요.

 

이주비는 크게 두 종류로,

‘무상 이주비 - 무이자 이주비’, ‘유상 이주비 - 유이자 이주비’로 나뉘어진다고 해요.

무상의 경우 감정평가 금액의 40~60%이며

유상의 경우 감정평가 금액의 10~20%인 경우가 많다고 하니 참고해주세요.

 

어쨌거나 1990년대 전후로 들어선

1기 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본)의 재건축 연한이 다가오고,

강남 아파트 재건축 문제도 계속적으로 대두되며

부동산 시장이 더욱 상승장으로 변화할 가능성을 보이니

정부 차원에서는 재건축에 대해 유보적 입장을 지속적으로 보이고 있죠.

방어적 태도로 일관하고 있습니다.

 

재건축과 관련해 쉽게 허가를 내주지 않는 상황이

계속되는 과정에서 소유권자의 실거주 2년 요건,

재건축 초과이익환수제, 분양권 전매제한 등이 실시되면서,

실제적으로 아파트 단지들의 재건축이 어려운 상황입니다.

 

물론 1기 신도시의 주택들은 용적률이 높은 경우도 존재하기 때문에

사업성이 부족해 재건축이 어렵다는 이야기도 뉴스에서는 보이네요.

그리하여 새로운 방식이 등장하게 되었으니!

 

 

4. 리모델링

새로운 노후 주택 개선 방식으로 등장한 리모델링은

흔히 인테리어를 개선하여 낡은 아파트를 매입한

새로운 소유자분들이 반드시 거치시는 ‘전체수리’의 개념이 아닙니다.

제가 오늘 소개하는 리모델링은 바로 ‘주택법에 의한 리모델링’ 이거든요.

아파트가 용적률과는 무관하게 전면적으로 증축하는 행위를 뜻하는 것인데요.

 

사업성 판단의 기준이 되는

용적률 200%를 넘는 단지에서 시도하는 경우가 많다고 합니다.

 

종류는 크게 두 가지로, 첫 번째는 수평 증축입니다.

수평 증축은 세대별 면적 증대를 뜻하는 것이죠.

건물이 뚱뚱해진다고 생각하시면 되겠습니다.

 

두 번째는 수직 증축입니다. 기존의 뼈대 위로 추가 층을 개설하여

전체적인 아파트 단지내 가구수가 증가하는 것이죠.

 

세 번째는 더 나아가 단지내 조경이나 주차장 구조를 변경하여

비어있는 땅을 마련해 그 곳에 새로운 건물(추가 동)을 건설하는 경우입니다.

 

이미 서울은 완료된 아파트 단지가 상당수 존재하고 있고요.

대한민국 각지의 주요 도시들과

수도권의 1기 신도시 대부분의 단지에서

추진하고 있다는 소식이 매일같이 들려오네요.

 

아마도 리모델링은 재건축의 시대를 지나

새로운 주거환경 개선의 주류를 이룰 것으로

예상된다고 하니 이 참에 한 번 같이 공부해두시면 좋을 것 같아요.

 

새로운 아파트를 만날 수 있는 방법, 재개발·지역주택조합·재건축·리모델링!

글의 길이가 지나치게 길어져 두 차례에 나눠 살펴보았습니다.^^ㅎ

 

깨끗하고 넓은 집에서 가족과 행복하게 사는 것,

모두가 꿈꾸는 행복의 기본 요건이 아닐까하네요.

편안한 토요일 가족과 행복하시길 바랍니다!

식꿈이는 이만 물러갑니다. 총총!

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