내집마련 기록 3. “부동산 불장! 그리고 전세 난민의 운명”

안녕하세요. 트렌드를 모아보는 식꿈이입니다. 꾸준히 부동산 관련 글을 작성하려고 노력하지만, 사실 부린이의 입장에서는 쉽지 않은 것 같아요. 지난 포스팅을 보니 1개월만에 3편을 작성하네요.

결론적으로 말씀드리면, 저는 내 집 마련에 성공했답니다. 물론 첫 집일 뿐! 마지막 집은 아닐 것이라는 희망과 함께 진행중이고, 인테리어 및 이사 업체 선정까지 현재 이뤄졌어요. 어서 제 집으로 이사가고 싶은 마음이 굴뚝같네요^^

 

오늘까지 작성하는 3편의 내용은 그간 집에 대한 저의 생각이 바뀌어가는 과정이 주된 내용일 것 같아요. 이후 4편부터는 실제적으로 부린이가 자가를 마련하기 위해 고군분투하는 내용이 소소하게 작성되지 않을까합니다. 그럼, 오늘 3편! 한 번 시작해볼게요. 지난 1편과 2편은 아래 링크를 참고해주세요!

 

2020/12/10 - [식꿈이의 내 집 마련기/내 집 마련기] - 내집마련기 2. “아파트 입성! 새로운 생활의 시작!?”

내집마련기 2. “아파트 입성! 새로운 생활의 시작!?”

2020/11/22 - [식꿈이의 내 집 마련기/내 집 마련기] - 내집마련기 1. "근저당의 악몽, 다가구 주택의 전세 살이"

내집마련기 1. "근저당의 악몽, 다가구 주택의 전세 살이"

1. 부동산 불장을 느끼기 시작하다.

2019년 말부터 시작된 부동산 불장, 불장이란 말 그대로 시장에 불이난 것이죠. 호떡집에 불이 났다는 말처럼 공인중개사 분들이 일하시는 부동산도 투자자들의 수요와 문의로 북적북적 불이 붙기 시작했어요. 물론 저는 신경쓰지 않고 저의 첫 아파트 생활에서 안락함과 만족감을 느끼며 살고 있었죠. 2편 말미에서 말씀드렸었지만 집을 마련하기 위해서는 최대한의 목돈을 마련해 대출을 적게 받는 것이 이득이며, 그를 위해 전세를 2년 더 2+2로 살겠다는 생각만 가득했답니다. 그러면서 부동산에 대한 구체적인 공부는 하고 있지 않고 소비적인 삶을 살고 있었어요. 지금 생각해보면 안타깝고 아쉬운 부분입니다만, ‘시작할 때가 가장 빠른 때이다.’라는 말도 있잖아요!?

 

제가 부동산 불장을 본격적으로 체감하기 시작한 것은 역시 유투브 알고리즘과 9시 뉴스였죠. 서울의 은마 아파트가 어떠니, 재건축 추진 아파트들이 가격이 어떠하다느니 이런 소식들이었습니다. 물론, 서울의 일이었고 도민의 삶을 살고있는 저로서는 그러려니 …

 

하지만 곧이어 제가 살고 있던 낡은 아파트가 재건축을 추진한다는 플랜카드가 붙기 시작하고 주말마다 이사 트럭이 좁은 주차장을 가득 메워 ‘차 좀 빼주세요!’라는 연락이 종종 오기 시작했죠. 그리고 결정적으로 제가 살고 있던 전세집의 소유주가 바뀌었습니다. 아마 그 분은 최소 2억 이상의 시세차익을 가져가셨을 것 같아요.

 

집주인이 바뀌었다는 소식을 부동산으로부터 전해듣고, 뭔가 심상찮음을 느끼기 시작했어요. 결정적으로 집에 문제가 생겨 목돈이 들어갈 일이 생겼거든요. 집에 목돈이 들어갈 일이야 다양하지만, ‘만약 수리를 안해주시면 어떡하지?’라는 걱정과 함께 새 집주인분께 전화를 걸어 상황을 설명했습니다. 그래서 일단 업자분을 불러 견적을 받았는데, 집주인께서 너무 흔쾌히 바로 수리하시라고, 돈은 알아서 결제하겠다고 하시는거에요. 이 때 느꼈습니다. ‘아, 나는 이 집에서 곧 나갈 운명이겠구나.’

제 전세 계약은 7개월 남아있던 시점이었습니다.

 

2. 부동산 공부를 시작하다.

사실, 전세로 살고 있는 아파트는 처음부터 제 집은 아니었으니까요. 을의 입장이라는 생각이 머리를 떠나지 않았어요. 그리고 주거불안의 실제적 의미에 대해서도 느끼는 온도가 달라졌습니다. ‘이렇게 어른들의 세상으로 들어가는 것이로구나!’라는 생각도 들었어요.

 

제가 선택할 수 있었던 방법은 크게 2가지였던 것이죠.

① 지금 생활하는 곳보다 하급지의 자가를 마련한다.

② 지금 수준에서 전세 혹은 월세를 찾는다.

 

어쨌거나 둘 중 어떤 것을 선택하더라도 현재 시장에 대한 파악이 필요했던 것이죠. 현재 시장을 파악하기 위해서 다양한 부동산 유투버 채널을 구독하기 시작합니다. 지금은 중간에 구독을 취소한 경우도 있지만, 라이트하우스, 쇼킹부동산, 이웃사람, 모두의 부동산, 100억 부동산 스토리, 박미순 부동산 연구소, 걸음마 부동산TV 등이 있었네요.(광고아니에요!)

 

수없이 많은 채널들을 구독하니 얼마나 많은 영상이 올라오는지, 지난 여름부터 가을까지는 퇴근 후 매일같이 부동산 영상을 챙겨보느라 하루 일과가 바빴어요. 부동산 영상을 보다 지쳐 잠들 때도 있었지만 그만큼 주거불안이 강했던 것이라 생각합니다. 재미있었던 것은 평소 ‘저런 채널을 누가 봐?’라고 생각했던 TV의 소수 부동산 관련 채널들도 제가 밥먹을 때까지 보고 있었다는 사실이에요.

 

 

3. 부동산 대책의 시너지 효과,  그리고 

부동산과 관련한 다양한 정부의 정책 혹은 대책이 쏟아지면서 저는 그 영향을 고스란히 받는 사람이 되었어요. 물론, 저의 정치적 입장이나 특정 정당에 대한 생각에 대해서는 쓰지 않고 실제적으로 제가 느낀 사실 관계에 대해서만 기술하려고 해요. 저는 정치 블로거가 아니니까요!

2020년 하반기, 제가 가장 큰 영향을 받은 정책은 크게 3가지였어요.

① 조정대상지역 또는 투기과열지역 지정에 따른 부동산 대출 규제

② 임대차 3법에 따른 전세 보증금 인상 규제

③ 재건축 후 분양권 승계와 관련한 실거주 2년 대책

 

물론 발표된 날짜를 기준으로 12.16. 부동산 대책이니, 8.4. 부동산 대책이니하는 표현들이 있지만 그런 것을 세세히 정리하고 안내하기엔 제가 내공이 딸리기도 하고, 더 전문적이신 분들이 계시기에 저는 제 입장에서 위의 3가지만 간단히 언급하려고 해요. 제가 위의 3가지를 기억하는 이유는 바로 저의 현재 선택으로 나아가는데 유효한 영향을 미쳤기 때문이겠죠. 하나씩 저의 기억을 되새겨보도록 할게요.

① 조정대상지역 또는 투기과열지구 지정에 따른 부동산 대출 규제

제가 살고 있는 경기도는 현재 대부분 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정이 되어있어요.

무엇보다 수도권의 집값은 2019년 이전에도 사회초년생에게는 쉽지 않았죠. 입사해 월급을 받으며 생활하는 30대 초반의 직장인이 3억, 4억을 갖고 있지는 않을테니까요. 즉, 주택담보대출(LTV)은 선택이 아닌 필수고 자가마련을 생각한다면 반드시 함께 가야하는 인생의 동반자(?!)와 같은 것인데… 대출 규제가 시작되면서 제가 받을 수 있는 대출의 총량도 줄어버린 것이에요. 조정대상지역이라면 집 가격의 50%, 투기과열지구라면 집 가격의 40% 대출이 가능한 것으로 알고 있어요.

 

물론 주택담보대출의 이율이나 이런 것은 신용대출과 비교할 수 없는 수준이긴 합니다. 만약 조정대상지역이나 투기과열지구가 아니라면? 주택 가격의 70% 대출이 가능합니다. 물론 구체적인 요건은 조금씩 달라요. 현재 주택담보대출을 알아보고 계신 분들이시라면 더 구체적인 정보를 찾아보시길 추천드려요. 한 번 대출에 대해서도 ‘부린이의 열공 노트’에 정리해둘 필요가 있겠네요.

 

어쨌거나, 제가 가지고 있던 전세 보증금 + 규제된 대출 금액으로는 현재의 직주거리 수준을 유지할 수 없었어요. 그래서 끙끙 앓았답니다.(이 때는 보금자리 대출, 디딤돌 대출에 대해 몰랐어요!)

 

② 임대차 3법에 따른 전세 보증금 인상 규제

③ 재건축 후 분양권 승계와 관련한 실거주 2년 대책

②, ③은 저의 자가 구입보다는 현재 집에서의 계약 갱신이 되기 어려운 상황과 관련한 정책들이었어요. 전세 난민, 을의 운명을 가속화시킨 대책이라 생각합니다만, 장기적으로는 건전한 부동산 시장을 위해 필요하다고 생각되는 부분도 있긴 해요. 언젠가는 저도 수혜를 입을 것이라는 생각으로!

 

임대차 3법은 2020년 하반기 부동산 시장을 달궜던 주요 의제였죠. 핵심은 묵시적 갱신으로 불리우던 2+2의 전세 계약에서 세입자의 입장을 조금 더 강화시킨 것이었는데요. 세입자는 계약갱신청구권을 1회 쓸 수 있는 권한을 가지게 되었어요.

 

이 때 집 소유주나 소유주의 직계존비속이 거주할 계획이 있는 것이 아니라면 세입자의 요구는 반드시 받아들여지게 됩니다. 여기에 추가적으로 전월세상한제, 전월세신고제 등이 도입되어 3법이라고 불리우게 되죠. 전월세상한제란 임대료의 상승폭을 연 5%로 제한하는 것이고, 전월세신고제 역시 부동산 시장을 투명하게 하기 위한 조치라고 하죠.

 

재건축과 관련한 규제 중 실거주 2년 대책은, 투기과열지구의 아파트를 재건축할 때 실제로 그 아파트에 2년 이상 살았던 사람에게만 차후 조합원 자격이 주어지는 것이죠. 즉, 분양권을 받을 수 있는 건데요.

 

각각의 제도는 분명한 목적과 긍정적인 의도로 만들어졌다고 믿지만, 이 것이 서로 맞물리기 시작하니 저같은 사람들에게는 상당한(?) 시너지 효과를 내게 되었어요.

 

① 부동산 불장에서 새로운 집주인(실거주가 아닌 투자 목적)이 많이 등장했다.

② 기존에 살고 있던 세입자의 임대료 또는 보증금을 5%밖에 인상하지 못한다.

③ 차후 재건축 추진 계획이 있는 아파트기 때문에 2년 이상의 실거주 요건이 필요하다.

④ 따라서 현재 살고 있는 사람을 내보내고, 직접 살거나 명의만이라도 올려두어야 한다.

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집에 목돈이 들어가는 것도 흔쾌히 수락했던 새 소유주분의 목소리와 함께 위의 상황이 맞물리며, 제가 드라이브를 다녀오며 부동산 관련 고민을 계속하던 그 어느날! 저는 나가달라는 전화를 받게 됩니다. 그 때만 생각하면 정말 할 말은 많지만 하지 않겠습니다. 그리고 저는 부동산 임장으로 매주 주말을 보내게 되지요.

 

 

식꿈이의 내집마련기 4편에서는 경기도 각지의 부동산을 임장하며 얻은 저의 기준과 관련 정보들을 정리해두려고 합니다. 4편도 기대해주세요!