식꿈이의 내 집 마련기/내 집 마련기

내집마련 기록4. “손품, 발품팔아 아파트 구매 기준을 세웠어요.”

식꿈 2021. 1. 29. 11:51

안녕하세요. 트렌드를 모아보는 식꿈이입니다.

오늘은 지난 3편에 이어 제가 본격적으로 아파트 임장을 다니는 과정에 대해 적어보려고 해요. 유투브의 다양한 부동산 채널을 통해 얻은 정보와 호갱노노‧네이버 부동산에 대한 이야기를 바탕으로 살고 싶은 동네, 살고 싶은 아파트 단지와 어떻게 ‘타협’하였는가에 대한 내용입니다.

 

지난 기록이 궁금하시다면? 아래 링크를 참조해주세요!

2020/11/22 - [식꿈이의 내 집 마련기/내 집 마련기] - 내집마련 기록 1. "근저당의 악몽, 다가구 주택의 전세 살이"

 

내집마련 기록 1. "근저당의 악몽, 다가구 주택의 전세 살이"

안녕하세요. 트렌드를 모아보는 식꿈이입니다. 2021년이 되면 저도 기나긴 전세난민의 삶을 정리하고 자가를 마련하게 됩니다. 지금 돌이켜보면, 조금만 더 빠르게 공부하고 조금만 더 빠르게 결

seekdream.tistory.com

2020/12/10 - [식꿈이의 내 집 마련기/내 집 마련기] - 내집마련 기록 2. “아파트 입성! 새로운 생활의 시작!?”

 

내집마련 기록 2. “아파트 입성! 새로운 생활의 시작!?”

안녕하세요. 트렌드를 모아보는 식꿈이입니다. 오랜만에 내 집 마련의 과정을 되짚어보는 내 집 마련기 2탄을 작성하게 되었어요. 그간 건강 트렌드, 여행 트렌드, 인테리어 트렌드 중심으로 계

seekdream.tistory.com

2021/01/25 - [식꿈이의 내 집 마련기/내 집 마련기] - 내집마련 기록 3. “부동산 불장! 그리고 전세 난민의 운명”

 

내집마련 기록 3. “부동산 불장! 그리고 전세 난민의 운명”

안녕하세요. 트렌드를 모아보는 식꿈이입니다. 꾸준히 부동산 관련 글을 작성하려고 노력하지만, 사실 부린이의 입장에서는 쉽지 않은 것 같아요. 지난 포스팅을 보니 1개월만에 3편을 작성하네

seekdream.tistory.com

 

1. 실거주와 투자, 두 마리 토끼를 다 잡을 수는 없다.

아파트를 구입하려고 마음먹은 분이라면 누구나 겪는 선택의 순간이죠. 바로 실거주와 투자의 기로에서 어떤 선택을 해야할까라는 것인데요. 사실 두 가지 중 하나만 선택할 필요는 없는 것 같아요. 단, 부등호는 분명히 표시해둘 필요가 있을 것 같습니다.

 

“나는 집값보다도 안정적인 주거 환경에서 출근이나 주변 상권이 더 중요해!”라고 생각하시는 분들이 계시죠. 이런 분들은 ‘실거주 > 투자’ 인 셈이죠. 반대로, “나는 허름하고 오래된 아파트라도 살 수 있어. 집 값이 오른다면 내 인생이 달라질거야.”라는 의견을 가지신 분들도 계실거에요. 이런 분들은 ‘실거주 < 투자’라고 표시할 수 있겠습니다.

 

하지만 제일 좋은 경우는 만족스러운 주거 환경에 거주하면서, 향후 아파트 매매 가격 역시 우상향의 방향으로! 다른 곳에 비해 뒤쳐지지 않고 꾸준히 변화를 꾀할 수 있는 그런 곳이겠지만 우리의 실제 선택은 두 마리 토끼를 다 잡을 수 없죠. 바로 ‘예산’에 갇혀있기 때문인 것 같아요. 저 역시 예산에서 자유로울 수 없는 부린이일 뿐이었어요. 로또 당첨이 되지 않는 이상?! 쉽지 않은 선택인 것 같습니다. 따라서 우리에게 필요한 것은 바로 우선순위가 될 수 있는 아파트 매매의 기준인 것이죠.

 

2. 아파트 매매의 기준을 마련하자.

위에서 말씀드렸던 것처럼 사람마다 주거 환경에 대한 기준이나 인식이 다르고, 또 저마다 가지고 있는 예산의 가용 범위가 다르기 때문에 객관적인 기준을 제시하긴 어려울 것 같아요. 어디까지나 제가 제 집을 마련하는 과정인만큼 제가 세워나간 기준을 나열해보도록 할게요.

순서는 아래와 같습니다.

① 예산

② 주거환경의 우선순위? ‘실거주 지표’

③ 주거환경의 미래가치? ‘투자 지표’ - 아파트 단지 내부의 상승 동력

④ 주거환경의 미래가치? ‘투자 지표’ - 아파트 단지 외부의 상승 동력

 

① 예산

먼저 부동산 불장에서 나타난 조어죠. ‘영끌’인데요. 영혼까지 끌어모아 집을 구매한다는 의미죠. 본인이 조달가능한 모든 금액을 포함하여 집을 산다는 것인데, 흔히 주택담보대출(LTV)과 현재의 예산 외에 신용대출, 주식담보대출, 보험대출 등을 모조리 끌어모은다는 의미로 쓰이는 것 같아요. 성향의 차이일 수도 있습니다만, 사실상 집값은 올라도 현금화하기 어려운 자산이기 때문에 저는 ‘영끌’을 제외했습니다. 물가상승률을 감안한 제 월급의 한도가 명백하기에 생활비를 줄인다고 하더라도 최소한의 고정지출은 존재하고 원리금을 갚는 것도 한계가 있다라는 생각이었어요.

 

생존 가능한 대출의 수준을 확인하는 것이 중요한 것 같아요. 최소한 현재 내 생활 수준을 유지하거나 조금 아끼는 수준에서 한 달에 갚을 수 있는 원리금은 최대 얼마정도인가?

 

또 혹시나 건강상의 이유로 상황이 꼬이거나 가족 중 누군가에게 목돈이 필요한 경우 등 갑작스레 큰 지출이 발생할 수도 있잖아요. 이럴 때를 대비해 모아두는 비상금을 별도로 빼둘 수 있을 여유가 되는지 등도 고려 대상이었어요.

 

그 후, 몇 년간 제가 사용해온 생활비의 구체적인 내역을 산출해서 줄일 수 있는 부분(불필요한 소비나 지나친 수준의 취미 활동)과 유지할 수 밖에 없는 부분(주유비, 식자재 구입비 등)으로 나누어 월급 내에서 ‘영끌’ 할 수 있는 금액을 산출했습니다.

 

저는 내돈내삶이기에 온전히 저 스스로 계획을 세울 수 있었고 큰 변동이 없다면 한 달에 대략 120만원 정도는 원리금 상환으로 사용할 수 있다는 결론을 내렸어요. 물론 다양한 수당이나 상여금은 제외였습니다.

 

차후 소개할 기회가 있을지 모르겠으나, 저는 직장 대출과 보금자리론 대출(LTV 70%)을 합쳐 도합 N억의 대출을 받았어요. 그리고 보금자리론 대출의 ‘체증식 분할상환’ 방식을 선택한다면 물가상승률을 고려했을 때, 평생 한 집에서 거주할 것은 아닐테니 추가적으로 N천만원의 대출도 가능하겠다는 판단을 내렸습니다. 여기에 현재 거주중인 전세집의 보증금을 얹어보니 제가 선택가능한 예산 범위가 추려졌어요.

 

② 주거환경의 우선순위? ‘실거주 지표’

주거환경의 지표로 활용되는 일반적인 용어들이 있죠. 역세권‧공세권‧숲세권‧초품아 등이 그러한데요. 다양한 용어 중 저에게 해당하는 것이 있다면 그 것은 집을 선택하는 기준이 될테고 그렇지 않은 반대의 경우도 있었어요. 우선은 해당하는 것을 기준으로 삼았습니다. 예를 들면, 집 근처에 산이 있으면 좋겠다거나 지하철을 쉽게 타고 출근할 수 있으면 좋겠다거나 하는 것들이죠. 강남이나 영등포, 여의도 등 본인의 구체적인 직장의 위치를 많이 고려하시더라고요. 아침 지하철에서 환승없이 앉아서 한 번에 쭉가는 출근의 매력은 사실 포기하기 어렵죠. 이런 것들이 주거 환경의 외적 측면이라면 주거 환경 자체가 갖는 내적 측면도 있을거에요.

저는 제일 먼저 떠오르는 것이 “일단은 지금보다 넓은 평수”, “이제는 겨울에 성에와 싸우고 싶지 않아. 무조건 지하주차장!”이었어요. 집에서 바라보이는 풍경(흔히 뷰라고 하죠!)이나 정남향 등은 저에게 있어 중요한 기준이 아니었어요. 어차피 하루종일 집에서 머무르는 시간은 주말뿐이고 그 주말에도 저는 집 밖을 쏘다니는 것을 더 좋아하기 때문에 …

아마도 결혼 여부와 출산 여부, 가족 구성원의 형태에 따라 이런 기준은 더 다양해지고 복잡해질 수 밖에 없을 것 같아요.

③ 주거환경의 미래가치? ‘투자 지표’ - 아파트 단지 내부의 상승 동력

하지만 역시 사람인지라 향후 집값 상승의 가능성을 아예 배제할 수는 없었어요. 앞으로 어떻게 될지는 모르겠지만 현재 구입한 저의 첫 자가에서 30년을 온전히 거주할 가능성은 거의 없다고 생각해요. 물론 오랫동안 거주하는 것의 매력도 없는 것은 아니지만요.

따라서 아파트 단지 내외의 상황을 진단해볼 필요도 있었는데요.

우선, 아파트 단지 내의 상황이라면 향후 이 아파트가 스스로 집값 상승의 동력을 만들어낼 수 있는가라는 것이죠. 바로 재건축 혹은 리모델링과 관련된 이슈가 되겠네요. 이 것에 대한 이야기는 아래 포스팅을 참조해주세요. 저의 경우에는 연식과 세대수, 용적률과 건폐율을 고려하기 시작했고 당장 재건축 추진을 시작해 집값이 많이 오른 아파트는 배제했습니다. 실거주의 환경이 아무래도 어렵기 때문이겠죠.

 

2020/11/28 - [식꿈이의 내 집 마련기/부린이의 열공 노트] - 재개발·재건축·지주택(지역주택조합)·리모델링 차이&비교![1]

 

재개발·재건축·지주택(지역주택조합)·리모델링 차이&비교![1]

안녕하세요. 부린이 식꿈이입니다. 오늘은 지난 근저당에 이어 대한민국 국민 중 대다수가 희망하는 주택! 신축 아파트를 위해 노력하는 사람들에 대한 이야기를 소개해보겠습니다. 아무것도

seekdream.tistory.com

2020/11/28 - [식꿈이의 내 집 마련기/부린이의 열공 노트] - 재개발·재건축·지주택(지역주택조합)·리모델링 차이&비교![2]

 

재개발·재건축·지주택(지역주택조합)·리모델링 차이&비교![2]

다시 돌아온 부린이 식꿈이입니다. 두 번째 글에서는 재건축과 리모델링에 대해 마저 소개해드리고자 해요. 혹시 [1]이 궁금하시다면? 아래 링크를 참조해주세요! 2020/11/28 - [식꿈이의 내 집 마련

seekdream.tistory.com

 

다양한 아파트들을 임장하고, 직접 눈으로 보고, 부동산에서 다양한 의견을 들어보는 등의 과정을 거치면서 제가 산출한 수치는 아래와 같았답니다.

 

*연식

아파트의 수명, 10년 이내의 아파트면 제일 좋으나 어렵다면 차라리 20년 전후!

리모델링과 재건축의 가능성을 안고 갈 수 있도록 하자.

 

*세대수

최소 500세대 이상! 크면 클 수록 좋음.

민원의 파워가 남달라 다양한 호재를 끌어올 수 있는 기초 자원!

리모델링과 재건축의 가능성 역시 상존한다.

 

*용적률과 건폐율

용적률은 200% 미만이면 좋으나 만일 어렵다면? 250%는 미만인 곳으로 하고 싶음.

건폐율의 경우에도 적으면 적을수록 좋음!(리모델링 별동증축 등과 관련)

 

④ 주거환경의 미래가치? ‘투자 지표’ - 아파트 단지 외부의 상승 동력

이번엔 단지 외부로도 눈을 돌려볼 차례이죠.

무엇보다 요즘 다양한 부동산 이슈가 있는데요. 주거복지로드맵에 따른 주택 공급, 공공재개발, 3기 신도시 사전 청약, 4월 서울시장 선거까지도 부동산과 직결될 수 밖에 없는 나날인데요. 이 과정에서 가장 큰 이슈는 역시 GTX인 것 같습니다. GTX를 빼고 부동산을 논할 수 없을 정도죠. 저 역시 향후 GTX를 타고 서울로 출퇴근하는 모습을 상상하기도 하는데요. 역시 직주근접과 직결되는 교통 호재의 가능성은 배제하기 어려웠어요.

GTX외에도 신분당선 연장, 월곶-판교선, 위례-신사선, 신안산선, 인덕원-동탄선 등의 지하철 이슈가 있죠. 저 역시 앞으로 역이 생길 ‘미래역세권’을 우선순위로 두었으나 제 예산으로는 가능하지 않았어요. 그래서 저는 이미 존재하는 역이라도 어쨌거나 걸어갈 수 있는 거리를 기준으로 삼았죠. 바로 역세권 700m 안쪽의 아파트였답니다.

이 외에 공원일몰제라거나 고속도로 IC 증설 등의 이슈도 있었으나 제가 가진 가용 예산이 넉넉하지 못했기에 저는 역세권이 아닌 곳은 일단 배제했습니다.

 

3. 호갱노노와 네이버 부동산

이렇게 저 나름대로 공부하고, 세운 기준들이 모두 책상에서 이뤄진 것은 아니었어요.

바로 손품‧발품의 결과물이기도 했죠. 백문이 불여일견이라며, 역시 직접 눈으로 보는 것은 또 다른 차원이니까요. 실제로 스톱워치를 켜두고 지하철에서 아파트까지 걸어보기도 하고 근처 상권의 수준도 직접 봤죠. 저는 닭세권도 중요하게 생각한답니다.(ㅎㅎ)

아무튼, 무작정 아무 단지나 가볼 수는 없는 노릇이니까요. 1단계는 손품, 2단계는 발품이 되겠습니다. 어쨌거나 저 나름의 기준이 세워지고 있는 과정이었기 때문에 두 가지 어플을 활용할 수 있었어요. 바로 호갱노노와 네이버 부동산이죠.

두 어플은 비슷하면서도 다른 면이 있는데요. 제가 주로 사용했던 용도는 이런 것입니다.

 

호갱노노

네이버 부동산

둘 다 좋아요!

위치 등 기초 정보 확인, 주변 개발 호재 분석, 카테고라이징 가능!

특징

실거래가(보기 편해요)
매매가와 전세가의 갭
실거주자들의 이야기
기타 다양한 주거 환경 정보
ex) 일조량 시뮬레이션

아파트 단지의 실제 사진
실제 매물과 호가 수준
구체적인 매물별 정보
매물을 다루는 부동산 정보

 

이를 바탕으로 여러 부동산에 직접 전화해서, 어떤 매물을 보고 연락드렸다라고 먼저 약속을 잡고, 당일에 동네 분위기부터 상권, 매물의 실제 모습과 구조까지 본 것이죠. 어디까지나 현재의 직주거리를 무시할 수는 없었기 때문에 저는 주로 경기 남부 지역을 살펴보는데 집중했어요. 지금 세어보니 대략 13곳의 동네를 다녔네요. 아파트 단지로 따지면 대략 40여곳이었던 것 같습니다.

 

그 후, 위에서 쭈우욱 말씀드렸던 기준의 우선순위와 제 예산을 더해보니 선택할 수 있는 곳은 대략 5곳 가량이었던 것 같아요. 역시나 우선순위에 따라 점수를 매겼고, 실거주 환경으로부터 온전히 자유로울 수는 없었기에! 실제 물건을 보고 저는 2등이었던 지역을 선택해 계약을 진행하게 되었답니다. 어디인지 밝히기는 부끄럽네요! 과연 제 선택이 옳은 선택이었는지는 시간이 흐른 뒤 알 수 있겠죠?

 

다음 5편에서는 부동산 계약 과정과 자금조달계획서, 그리고 보금자리론에 대해 한 번 정리해보려고 합니다. 언제 돌아올지 모르는 내집마련기 5편도 기대해주세요!(ㅎㅎ)